임대차 계약의 주의점
주택임대차나 상가임대차 계약시 주인의 말만을 믿고 계약하는 경우 생길 수 있는 문제점은 한두가지가 아니다.
특히 법적으로 준수해야 할 내용들마저도 일부 몰지각한 공인중개사들이 어겨가며 부정한 금액을 수취하는 일도 많습니다.
우선 예를 들면 1억짜리 아파트을 임대할 경우 은행근저당이 없는 경우는 문제가 되지 않지만 은행근저당이 1순위로 잡혀있는 경우에는 주의를 해야 합니다.
통상 은행에서 아파트 부동산 담보대출의 경우 60~70%까지 대출을 해줍니다.
그러면 대략 7천만원이 은행근저당 권리가 잡히기때문에 시세여유가 3천만원은 있다고 생각하겠지만 이는 틀린 이야기입니다.
왜냐하면 최권최고액이라는 함정이 있기 때문입니다.
은행에서는 7천만원을 아파트 주인에게 대출해주지만 실제로 등기부등본에는 채권최고액, 통상 130%를 등기부에 기재합니다. 채권의 안정성을 담보하기 위한 조치입니다.
즉, 주인이 은행이자나 월불상환불입액을 납부하지않아 경매로 은행이 채권회수에 들어갈 때 7천만원만큼의 배당을 요구하는 것이 아니라 9천백만원의 채권액을 요구하게 됩니다.
이는 은행이 배당시점까지의 시간동안 체납이자나 기타 손실액을 보전받기 위함입니다.( 물론 은행의 배당이 끝나고 남는 금액이 있다면 다음 배당 2순위권자에게 배당잉여금이가 배당됩니다.)
따라서 1억짜리 아파트에 임대차 계약시에는 과도한 보증금은 계약하지 않아야 하는 것입니다.
주인이 선하게 생겨서? 매너가 좋아서? 공인중개사까지 그렇게 말하니까? 이러한 인간적인 판단으로 계약의 중요사항을 놓친다면 자신의 소중한 재산을 잃어버리게 되는 것입니다.
( 물론 공인중개사법에는 등기부상 채권에 대한 안내를 세입자에게 정확하게 고지하도록 의무화 되어 있습니다. 하지만 지난 전세사기사건에서 보듯 관련된 중개사들은 이를 지키지 않은 것입니다 )
임대차 계약사기예방법.
부동산 계약의 무지한 사람들을 위해 법적으로 보호하기 위한 제도가 있습니다 . 바로 소액임차보증금액이라는 제도입니다.
소액임차보증금제도는 잘안다면 약이 되기도 하고 어설프게 알고 있다면 해가 되기도 합니다.
은행의 근저당 채권이 1순이라도 소액임차 보증금만큼은 0순위로 우선 보호된다는 제도입니다.
각 지자체별로 금액이 상이하긴 하지만 광역시 기준으로 25백만원이 소액임차보증금으로 정해졌다면 그만큼은 1순위 근저당권자 보다 먼저 배당을 받게 되기 때문에 안전합니다.
하지만 30백만원을 보증금으로 계약을 했다면 이는 25백만원까지만 보전되고 나머지는 배당요구의 효력이 인정되지 않고 배당결과 남는 잉여금이 있다해도 이를 배당하지 않게 됩니다. 다시말해 못받는다는 말입니다.
따라서 소액임차보증금을 잘 알고 계약한다면 약이 되지만 잘 모르고 무조건 계약을 하게 된다면 낭패를 보게 되는 것입니다.
다음은 지역별 소액임차 보호 금액입니다
이 소액임차보증금제도로 인해 은행은 1순위 채권자이지만 배당 후순위로 밀리기 때문에 담보대출시 소액임차보증금을 먼저 제한 금액에서 대출을 심사하게 됩니다.
예를 들면 5억짜리 아파트에 은행 근저당이 70%로 책정되어 35천만원이 실제채권이고 채권최고액은 35천만원의 130%인 4억 5천5백만원이 최권최고액으로 등기부에 근저당항목으로 기재됩니다.
이 물건이 세종시 거주 물건이라면 임차인이 이 물건에 보증금 1억에 월세 70만원의 계약을 할 경우를 살표볼께요
70만원의 월세는 보증금 환산 금액으로 7천만원에 해당됩니다. 월세에 100을 곱한 금액이 보증금 환산금액이며 여기에 1억을 합하여야 소액임차보증금으로 보기 때문입니다.
그럼 1억7천만원이 되네요. 이는 세종시의 1억 4천5백만원에 해당되지 않기 때문에 최우선 변제금을 받을 수 없습니다.
그럼 보증금을 5천만원으로 하고 월세 70만원을 계약하면 최종 보증금이 1억2천만원이니까 소액임차 보증금한도인 1억45백만원 이하로 조건성립하여 일부 최우선 변제금은 받을수 있지만 최우선 보증금 한도액이 4천8백만원이니까 2백만원은 못받습니다.
최우선 변제금액인 4천8백만원을 모두 받으려면 보증금 4천8백만원이어야하고 월세는 97만원 이하가 되어야 보증금액을 최우선 변제 받을 수 있는 것입니다.
사실 0순위에 해당되는 채권은 소액임차보증금말고도 또 있습니다. 바로 국세가 그 항목입니다. 이는 따로 정리하여 안내할 예정입니다.
불행은 어리석음으로 인해 찾아온다.
많은 사기꾼들은 순진하게 세상을 바라보는 사람들에게 등쳐먹고 살고 있습니다. 그렇기 때문에 독해질 필요까지는 없지만 똑똑하게 그들과 맞서야 합니다.
내가 복이 많아서? 조상이 도와줘서? 올해엔 대운이 터져서? 그런건 똑똑하게 행동한 뒤 혼자서 잠시 해볼 만한 생각일 뿐입니다. 세상일이 그리 쉽다면 사기당할 일이 뭐가 있겠습니까?
필자는 경매와 관련해서 다양한 경험을 가지고 있습니다. 한 개인의 경제적 파탄으로 말미암아 또는 고의적 재산 은닉을 위해 타인의 삶을 파괴하는 행위는 있어서는 안됩니다.
자신의 경제적 파탄을 타인에게 전가하지 않는 도덕적으로 훌륭한 인격이 모두에게 있으면 좋겠지만 그런 세상은 꿈속 세상이겠지요. 그러니 우리가 우리의 삶을 똑바로 지켜야 합니다.
계약은 늘 어렵습니다. 하기도 어렵지만 지키기도 어렵습니다.
Q & A
Q. 소액임차인은 경매가 진행된 이후 어떻게 하여야 합니까?
A. 경매절차에 들어간 물건의 소액임차보증금을 반환받기 위해서는 경매법정에서 관련인에 대한 신고를 하도록 요청하기 때문에 이를 신청하여야 하고 경락기일까지 임차인의 자격을 유지하여야 합니다.
또한 소액임차인은 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 합니다. 배당요구를 하지 않아 소액보증금을 지급받지 못하는 경우 경락인에 대하여 임차보증금의 반환이나 우선변제를 요구할 수 없다고 법은 정해져 있기 때문입니다.
